Tønsberg 

Restaurantbygg midt på brygga
previous arrow
next arrow
previous arrownext arrow
Slider

nedre langgate 26c

Restaurantbygg midt på brygga.

Prisantydning

Kr 49.000.000 (brutto eiendomsverdi ved kjøp av AS)

Info om eiendommen

Sammendrag

Sjøbod fra 1899 beliggende midt på brygga i Tønsberg – opprinnelig oppført som varelager for handel med skipsindustrien og etter hvert også kontorer for ett av byens rederier og senere benyttet av Tannum for handel med møbler.

I 1990/1991 ble bygget omgjort til restaurant hvor Esmeralda AS har drevet siden april 1991. Esmeralda AS er eiet av Tia og Svennik Pettersson og er en populær og vel innarbeidet restaurant med kontinentalt kjøkken. Esmeralda AS leier hele bygget og leiekontrakt løper til 31/12-2030 med opsjoner på ytterligere 10 + 10 år.

Årlig minimumsleie utgjør i 2020 kr. 3.588.480 i tillegg betales det 7% tilleggsleie ved omsetning utover kr. 32.000.000 (innslag for omsetningsleie indekseres fra 2020)

Årlig leie 2019 var samlet kr. 3.625.000 + mva hvorav 94.397 + mva for omsetningsbasert leie.

BTA 603 m2. Bygget er oppført med bærende tre/reisverk på steinsatt ringmur over blindkjeller. Fremstår i med god standard der følgende arbeider er utført

∙ Taktekking med undertakpapp er lagt om i 2014 (det ble anskaffet brukt teglstein).
∙ Takrenner med tilhørende nedløp på hovedtaket ble skiftet i 2014.
∙ Kjøkken i 1. etg. ble montert og rommet pusset opp i 2016.
∙ Bygget ble kledd om og etterisolert med 50 mm i 2019.
∙ De fleste vinduer ble skiftet i 2019.
∙ Vinduer frontfasade 1. etg er fra 2005.
∙ Dører gavl 2. og 3. etg. er fra 1990.
∙ Det er en el-tavle i 2. etg. fra ca. 2013 og en i 3. etg. fra ca. 1991.
∙ Diverse gulv i 1. etg. ble utbedret i 2013 og 2016 som følge av vannlekkasjer.
∙ Brannvarslingsanlegget ble oppgradert i 2019 med ny tavle og nye detektorer.
∙ Avtrekk på kjøkken ble skiftet i 2013.
∙ Varmebatteri på ventilasjonsanlegg ble skiftet i 2015.

Prisantydning
Kr 49.000.000 (brutto eiendomsverdi ved kjøp av AS)

Selskapsopplysninger
Selskapet/hjemmelshaver: Nedre Langgate 26 C AS
Org.nr.: 896 180 002

Transaksjonen gjennomføres ved overdragelse av 100% av aksjene i selskapet.

For ytterligere informasjon, kontakt:
Trond Stensholt mail: ts@q4.no mob: 907 37 072

Eiendomsopplysninger

Eiendommen:

Adresse

Nedre Langgate 26c, 3126 TØNSBERG

Kommune Tønsberg
Hjemmelshaver

Nedre Langgate 26C AS

Matrikkelnr

Gnr: 1002, Bnr : 433, Tønsberg

Tomt

297,7 kvm festet

Beliggenhet/områdebeskrivelse
Nedre Langgate 26C har Tønsbergs beste beliggenhet for restaurantdrift, midt på «brygga i Tønsberg» som har blitt et begrep langt utenfor Vestfolds grenser.

Tomt
Tomten er festet av grunneier Tønsberg Kommune for 40 år fra 1.juli 2014.
Årlig festeavgift 2020 kr. 193.540 som dekkes av leietaker.

Indekseres hvert 5.år og justeres i hht.
Markedspris hvert 10.år. Neste regulering i 2024.

Grunnforhold
Leirholdig bløt grunn. Flat tomt i svakt skrånende terreng, bygningsmassen dekker hele tomten.

Tinglyste heftelser og servitutter som overtas
1979: Bestemmelse om adkomstrett
1994: Festekontrakt

Jfr Bilag 1 for grunnboksutskrift mm.

Reguleringsplan- og bestemmelser (evt. arealplaner)
Bryggeområdet mellom Nordbyen og Ollebukta
(13.11.1996): Annet kombinert formål (Kontor/Forretning/ Bevertning/ Hotell/ Allmennyttig/Verksted)

Bryggeområdet mellom Nordbyen og Ollebukta
(13.11.1996) Bevaringsområde

Jfr bilag 2 for reguleringsplan og sentrumsplan i sin helhet.

Merverdiavgift og justeringsforpliktelser
Følgende justerings-/tilbakeføringsforpliktelser og -rettigheter er tilknyttet selskapet:

Det er ingen justeringsplikt knyttet til eiendommen.

Energiattest
Megler har oppfordret Selger til å innhente energiattest for eiendommen. Så lenge Energiattest ikke foreligger bør derfor interessenter legge til grunn at Eiendommen har laveste energiklasse, energiklasse G5/Rød.

Situasjonskart

 

Bygningsbeskrivelse

Byggeår
1899. Ombygget til restaurant i 1990/91.
Nylig vesentlig oppgradert

Ferdigattest / brukstillatelse
Ferdigattester/midlertidig brukstillatelse er gitt i hht bilag 2 til dette prospekt.

Konstruksjon / byggemåte
Bygget er oppført av tradisjonelt reisverk fra opprinnelig byggeår og utvendig etterisolert og kledd med stående trekledning i 2019. Innvendig er de fleste vegger panelt o.l. i ca. 1978 og senere.

Vinduer med isolerglass i trekarmer, fra 2019. Inngangsdør og vinduer langs brygge 1. etg. med isolerglass i aluminiumskarmer fra 1991. Balkongdører mot brygge 2. og 3. etg. med isolerglass i trekarmer fra 1991.

Gulv har for det meste belegg og tregulver. Vegger har malte glassfiberstrie på plater, tapet og malt panel. Himlinger med trepanel og flere synlige bjelker o.l. Det er stedvis noe plater i himling. De fleste overflater er fra 1990 og 1999 med oppgraderinger gjennom tiden som følge av det normale vedlikeholdsbehovet.

Etasjeskillere er etablert med bjelker av tre fra opprinnelig byggeår. Det er foretatt isolering og montering av panel mellom bjelker i 1990. Gulv o.l. er fornyet for 2. og 3. etg. i ca. 1999. Gulv og bjelkelag i 1. etg. ble dels utbedret i 2013 og dels i 2016 som følge av vannlekkasjer. Gulvene består av trebjelker med tregulv og sponplater lagt i flere omganger. Gulvene har aldri blitt skiftet i sin helhet

Trapper i bygget av tre med rekkverk i tre.

Kjøkken
Kjøkken i 1. etg. ble opprinnelig etablert i 1990 og er senere ombygget flere ganger. Siste større oppgradering av rommet, skjedde i 2016. Alt inventar tilhører leietager, med unntak av avtrekk/ventilator og tilhørende skumslukkeanordning. Det ble lagt/støpt nytt gulvbelegg på kjøkken i 2016. Pizzabakekjøkken ble etablert i 2004, her er det plassbygget en Pizzabakeovn som er vedfyrt. Det er en utslagsvask med kvernpumpe for avløpet.

Tak
Takkonstruksjoner er etablert med taksperrer og åser av tre. Opprinnelig undertak ligger som synlige over og underliggere (sett fra 3. etg.) over disse er det lagt nye sperrer, isolasjon og undertak i 1978 og i 2014 nytt undertak og nye slisser/lekter før takstein av tegl (brukt stein). Beslag i plastbelagt/lakkert aluminium e.l. fra 2014 på hovedtaket. På vinduer o.l. er beslag fra 2019.

Terrasse
Uteservering er etablert på en treterrasse/platting oppført i ca. 1990. Det er bygget rekkverk og markisesystem, opplyst i ca. 1999. Tegn på råteskader, bør oppgraderes. Leietager betaler ekstra leie til Tønsberg kommune for dette areal som ligger utenfor Nedre Langgate 26C.

Oppvarming
Det er en teglsteins pipe i bygget, som er blendet/ikke i bruk. Pipene er fra ca. 1900. Det er montert en stålpipe ifm. pizzabakeovn i 2004. Pipen går på utside vegg.

El.anlegg
Det er hovedtavle (1991) for bygget i 3. etg. Det er automatsikringer og 230 volt anlegg. Hovedkurs på 400 amp, stiger på 100 og 200 amp. Anlegget er fra 1978, 1991, 1999 og sist med tavle i 2. etg. fra 2013, med noen oppgraderinger foretatt gjennom tiden. Oppvarming med panelovner og varmebatteri på ventilasjon.

Ventilasjon /kjøleanlegg/VVS/Brann
Vannrør med inntak i kobber antatt fa 1978. Stoppekran og vannmåler på herretoalett i 1.etg. (innkasset i vegg). Rør i bygget av kobber o.l. fra 1978 og en del plastrør (rør i rørsystem) med samleskap på toalettrom 1. etg. og i 3. etg. antatt fra 1990 og 1999. Avløpsrør i plast og stål fra i hovedsak 1978, opplyst offentlig tilknyttet. Det er nyere deler ifm. ombygginger fra 1990 og 1999 samt 2004 på pizzabakekjøkken. Varmtvannsberedere: 4 x 250 litere fra 1991 plassert på bod/berederrom i 3. etg. Det ble installert sprinkleranlegg i bygget i 1978. Sentral og kran er plassert i kott på kjøkken. Anlegget er noe tilpasset ombygninger men i hovedsak fra opprinnelig byggeår.

Det er installert brannslanger, disse er fra 1978 og 1991. Brannalarm installert med ny sentral (ELTEK Delta Compact) og nye detektorer i 2019. Sentral plassert i gang ved bakdør. Det er et ventilasjonsanlegg, anlegget er balansert med varmegjenvinner. Det er kjøling og varmebatteri. Anlegget er fra 1991. Anlegget er plassert på kott i 3. etg. Varmebatteri ble skiftet i 2015. Anlegget er ellers av relativt høy alder og vil slik sett antatt ha behov for utskiftninger innen rimelig tid. Det er en luft til luft varmepumper med utedeler plassert på takoppbygg.

Det er installert en fettutskiller, denne er nedgravd på kommunal grunn. Det er installert gasstank, denne er nedgravd på kommunal grunn. Dom/kum for påfylling var ved sist påfylling full av vann. Behov for tiltak må påregnes.

Bygget er eget brannobjekt.

Pålegg/avvik/feil og mangler
Jfr bilag 4 Tilstandsrapport der også ovennevnte tekniske informasjon er hentet fra.

Standard
Bygget fremstår i god forfatning og en hyggelig og god standard. Det er gjort vesentlig oppgraderinger med tak, vinduer, isolasjon og kledning nylig. Tilstandrapport avdekker også en del avvik som må/bør oppgraderes herunder bl.a. lekkasje/råteskader i forbindelse med DX-kjølemaskiner på tak, mangler på sprinkleranlegg, eldre underdimensjonert ventilasjonsanlegg. Jfr for øvrig bilag 4.

Arealoversikt:

Etasje Type areal BTA
(bruttoareal)
BRA
(bruksareal)
1.etg 2 innganger med vindfang, kjøkken med pizzaovn,
kjøkken med utgang/varelevering, kjølerom, fryserom,
bar, restaurant, HC toalett, herre toalett, dame toalett.
298 m2 286 m2
2.etg Trappegang, kontor, kjøkken/bakeområde, bod/tekn,
ventilasjon, øl-/kjølelager, kjølerom, fryserom, lager.
190 m2 174 m2
3.etg 2 trapperom, 2 kontorer, toalettrom, lager/
berederrom, herretoalett, dametoalett, omkledning.
115 m2 110 m2
Sum 603 m2 570 m2

Arealer er hentet fra Tilstandsrapport, og selger fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle arealavvik som
måtte fremkomme ved senere kontrollmåling.

Økonomisk informasjon/leieoversikt

Økonomiske nøkkeldata
Eiendommen er i sin helhet utleid til Esmeralda AS

Årlig minimumsleie utgjør i 2020 kr. 3.588.480 i tillegg betales det 7% tilleggsleie ved omsetning utover kr. 32.000.000 (innslag for omsetningsleie indekseres fra 2020) 

Årlig leie 2019 var samlet kr. 3.625.000 + mva hvorav kr. 94.397 + mva var omsetningsbasert leie.

Esmeralda AS er eiet av Tia og Svennik Pettersson og er en populær og vel innarbeidet restaurant med kontinentalt kjøkken.

Esmeralda AS leier hele bygget og leiekontrakt løper til 31/12-2030 med opsjoner på ytterligere 10 + 10 år.

Leiekontrakten regulerer at utleier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskifting av tekniske anlegg når det ikke er regningsvarende med vedlikehold.

Innvendig vedlikehold og terrasse er leietakers ansvar. Det samme er driftsutgifter som festeavgift og kommunale avgfiter mm Jfr for øvrig bilag 3.

Kommunale avgifter
Kr. 65.605 i 2019. Gebyr varierer da eiendommen har vannmåler. Forbruk 2019 var 2.557 m3.

Årlig festeavgift 2020 kr. 193.540

Så vel kommunale avgifter som festeavgift dekkes av leietaker.

Forsikring
Fremtind Forsikring AS – Årlig premie Kr. 37.878 – dekkes av utleier.

Estimert kjøpesum
Salgsprosess

Salgsprospekt
Dette salgsprospekt er utarbeidet av Q4 Næringsmegling AS basert på informasjon mottatt av Selger.

Informasjonen vedrørende eiendommene er fremskaffet fra kilder som Selger og deres rådgivere anser som pålitelige. Selger og deres rådgivere garanterer imidlertid ikke for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Selger er kun ansvarlig for garantier som fremgår uttrykkelig av endelig kjøpekontrakt. Selgers rådgivere er ikke under noen omstendigheter ansvarlig for opplysninger gitt i salgsprospektet eller annet presentasjonsmateriell. Dette gjelder uavhengig av om informasjonen er gitt av Selger eller direkte fra Selgers rådgivere. Ved eventuelt avvik mellom prospekt og kjøpekontrakt med vedlegg, gjelder den informasjonen gitt i kjøpekontrakten og dens vedlegg foran prospektet.

Transaksjonsstruktur
Salget av eiendommen vil bli gjennomført som salg av 100 % av aksjene i eierselskapet til eiendommen.

Budgiving
Bud skal fremsettes ved at budgiver angir verdi på eiendommen. Ved vurdering av eiendomsverdien skal budgiver hensynta at det er aksjene som skal selges slik at budet må reflektere kjøpers vurdering av selskapets skatteposisjoner, herunder den oppgitte skattemessige saldoverdi og eventuelt fremførbart underskudd. Endelig pris på aksjene forutsettes fastsatt med utgangspunkt i budet på eiendommen med ovennevnte forutsetninger, dog slik at det korrigeres for øvrige eiendeler og gjeld (utsatt skatt av midlertidige forskjeller relatert til driftsmidler hensyntas ikke) i forhold til revidert balanse på overtagelsestidspunktet. Selger står fritt til å anta eller forkaste ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Selger trenger ikke å grunngi eventuelle avslag.

Det inviteres til å fremsette bud på eiendommen basert på følgende forutsetninger:

• Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmateriale herunder kjøpekontrakt og foretar befaring av eiendommen før bud inngis.

• Eiendommen selges ”as-is”, i hht. vedlagt kjøpekontrakt.

• Selger gir ingen garantier knyttet til forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse, eller grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper.

• Vilkårene for kjøpet reguleres av kjøpekontrakt inntatt som bilag til dette prospekt. Dersom kjøper tilbyr å kjøpe eiendommene på andre betingelser eller forutsetter ytterligere informasjon fremlagt enn de som fremgår av vedlagte kjøpekontrakt med vedlegg må de avvikende vilkår fremkomme av tilbudet, evt. i form av en endringsmarkert versjon av avtalen (mark – up).

• Eventuelle forbehold om juridisk/finansiell/teknisk/miljømessig due diligence gjennomgang forutsettes å fremgå av kjøpetilbudet.

Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde opplysninger om eiendommens matrikkelnr, adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud inngis på de vilkår som følger av prospekt og fremlagt kjøpekontrakt. Bud uten vesentlige forbehold prefereres. Som vesentlig ansees forbehold om finansiering og styreforbehold. Selger står fritt til å akseptere eller avvise ethvert bud.

Eiendomsmeglingslovens § 6-10 samt eiendomsmeglingsforskriftens §§ 6-3 og 6-4, som omhandler budgivning, fraskrives i forbindelse med transaksjonen.

Due diligence
Kjøper får anledning til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Due diligence materialet er strukturert i henhold til bilagslisten i dette prospekt. Dersom budgiver mener at bilagslisten ikke er dekkende, må eventuelle forespørsler om ytterligere informasjon fremgå av tilbudet. Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå informasjonen, samt innhente og gjennomgå eventuell ytterligere informasjon som kjøper anser at bør gjennomgås. Bare dersom budgiver gjennom due diligence skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen kan budgiver gjøre forholdet gjeldende.

Dersom budgiver som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til tilbudet, står selger fritt til å akseptere de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence.

Diverse
Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens §18 og i tilfelle inngi melding.

Eiendomsmeglere er pålagt rapporteringsplikt og identitetskontroll i henhold til ”Hvitvaskingsloven” (lov 2018 nr. 23).

Eiendomsmeglingslovens §6-7, ledd (2) til (6) (gjelder opplysnings og undersøkelsesplikt), samt § 7-1 (prisinformasjon) og 7-2 (om vederlaget) fraskrives i forbindelse med transaksjonen.

Bilagsliste
  1. Grunnboksutskrift og servitutter
  2. Meglerinformasjon fra kommunen
  3. Leiekontrakt Esmeralda AS
  1. Tilstandsrapport fra Knut Røer
  2. Selskapsinformasjon Nedre Langgate 26C AS
  3. Aksjekjøpekontrakt med oppgjørsavtale
Bilagsliste
  1. Grunnboksutskrift og servitutter
  2. Meglerinformasjon fra kommunen
  3. Leiekontrakt Esmeralda AS
  4. Tilstandsrapport fra Knut Røer
  5. Selskapsinformasjon Nedre Langgate 26C AS
  6. Aksjekjøpekontrakt med oppgjørsavtale

   
Last ned dokumenter

 

Kontakt megler

Trond Stensholt

EIENDOMSMEGLER MNEF / PARTNER

 

 
Tlf +47 907 37 072
E-post ts@q4.no

Q4 Næringsmegling | Nedre Langgate 37, 3126 Tønsberg | Tlf 970 04 444 | post@q4.no

Q4 logo